Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde yapılacak artış, kanunla sınırlandırılmıştır. Ancak yıllar içinde kira bedeli çevredeki benzer taşınmazların çok altında kalabilir. Kanun, bu dengesizliği gidermek için kira tespit davasını öngörür.
İlk beş yıl: endeks sınırı
Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak artışa ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede artış oranı hiç belirlenmemişse hâkim, aynı sınırı aşmamak üzere taşınmazın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verir.
Beş yıldan sonra: emsale göre tespit
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedeli hâkim tarafından yeniden belirlenir. Hâkim şu ölçütleri birlikte değerlendirir:
- Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,
- Kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı ve kullanım durumu,
- Çevredeki benzer taşınmazların (emsallerin) kira bedelleri.
Uygulamada mahkeme keşif yapar ve bilirkişilerden rapor alır. Yargıtay, kiracının taşınmazda uzun süredir oturuyor olmasını dikkate alarak belirlenen rayiç bedelden hakkaniyete uygun bir indirim yapılmasını aramaktadır.
Yeni kira hangi tarihten itibaren geçerli olur?
| Durum | Belirlenen kira |
|---|---|
| Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Kiraya veren aynı süre içinde kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve dava yeni dönem içinde açılmışsa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına dair hüküm varsa ve dava yeni dönemin sonuna kadar açılmışsa | Yeni dönemin başından itibaren |
| Bu koşullar yoksa | Bir sonraki kira döneminin başından itibaren |
Arabuluculuk ve görevli mahkeme
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Birçok kira tespit uyuşmazlığı bu aşamada, tarafların emsal kiraları birlikte değerlendirmesiyle çözülmektedir. Anlaşma sağlanamazsa dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kira tespit davasını yalnızca kiraya veren açmaz. Kira bedelinin emsallerin üzerinde kaldığını düşünen kiracı da bedelin indirilmesi için aynı davayı açabilir.
Tahliye sebepleri ve kira alacağının tahsili için Gayrimenkul Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
İlgili faaliyet alanıGayrimenkul HukukuTapu iptal ve tescil, kira ve tahliye, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve inşaat sözleşmeleri.
Son güncelleme: · Genç Avukatlık ve Arabuluculuk
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.
