Gayrimenkul hukuku; ortaklığın giderilmesi, tahliye, istihkak, tapu iptal ve tescil, müdahalenin men’i ve el atmanın önlenmesi davaları ile ipotek kurulması ve terkini, taşınmaz alım satımı, üst hakkı, intifa ve oturma haklarının kurulması gibi geniş bir alanı kapsar.
Taşınmaz, çoğu kişinin ve şirketin en değerli malvarlığıdır. Bu alandaki hataların bedeli yüksek, telafisi yavaştır; bu yüzden hem işlem öncesi inceleme hem de dava aşamasında tapu kayıtlarının, imar durumunun ve sözleşmelerin birlikte okunması gerekir.
Gayrimenkul Hukuku alanında verdiğimiz hizmetler
- 01Tapu iptal ve tescil
Muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması, hile, ehliyetsizlik ve inançlı işlemden doğan davalar.
- 02Kira ve tahliye
İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye; kira alacağının tahsili.
- 03Kira tespit ve uyarlama
Beş yıllık dönem sonunda kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi ve uyarlama davaları.
- 04Ortaklığın giderilmesi
Paylı ve elbirliği mülkiyetindeki taşınmazların aynen taksimi veya satış yoluyla paylaştırılması.
- 05El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Haksız işgalin sona erdirilmesi ve geçmişe dönük kullanım bedelinin tahsili.
- 06İnşaat sözleşmeleri
Kat karşılığı inşaat ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gecikme ve ayıplı imalat uyuşmazlıkları.
- 07Kat mülkiyeti
Yönetim planı, aidat ve ortak gider alacakları, kat malikleri kurulu kararlarının iptali.
- 08Kamulaştırma
Bedel tespiti ve tescil davaları, kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat.
Kira ilişkisinde artış, tespit ve tahliye
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kanunla güçlü biçimde korunur. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle istenebilir.
- Artış: Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
- Kira tespiti: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeksi, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları dikkate alarak bedeli yeniden belirler.
- Tahliye sebepleri: Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki haklı ihtar ve kira borcunda temerrüt.
- On yıllık uzama: On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden önce fesih bildirim süresine uyarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Taşınmaz satın almadan önce
Tapu devrinden önce yapılacak kısa bir inceleme, yıllarca sürecek davaları önleyebilir. Tapu kaydındaki şerh, beyan, ipotek ve hacizler; taşınmazın imar durumu ve yapı kullanma izni; kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark; aidat ve vergi borçları; satış vekâletle yapılacaksa vekâletnamenin kapsamı ve güncelliği mutlaka kontrol edilmelidir. İnşaat hâlindeki projelerde ise yüklenicinin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği belirleyicidir.
Gayrimenkul Hukuku alanında önemli süreler
Hukukta sürenin kaçırılması çoğu zaman hakkın kaybı anlamına gelir. Aşağıdaki süreler en sık karşılaşılanlardır; somut olayda sürenin ne zaman başladığı ayrıca değerlendirilmelidir.
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Tahliye taahhüdüne dayanarak icraya veya mahkemeye başvuru | 1 ay | TBK m. 352/1 |
| Yeni malikin ihtiyaç bildirimi | 1 ay | TBK m. 351 |
| Konut ve çatılı işyerinde temerrüt ihtarı süresi | 30 gün | TBK m. 315 |
| Yasal ön alım hakkının kullanılması | 3 ay | TMK m. 733 |
Sıkça sorulan sorular
Ev sahibi kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile konut kiralarında artış, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlıdır. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise kiraya veren, kira bedelinin emsallere göre yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabilir.
Hisseli tapuda diğer paydaşlar satışa yanaşmıyor; ne yapabilirim?
Her paydaş, ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme, mümkünse taşınmazı aynen böler; mümkün değilse satışına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmedi; haklarım neler?
Sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı veya kira kaybı talep edilebilir. Gecikme ağır ise ve koşulları oluşmuşsa sözleşmeden dönülerek yükleniciye devredilen arsa paylarının iadesi istenebilir. İnşaatın seviyesi, sözleşme hükümleri ve tapu kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı kirayı ödemiyor; en hızlı yol hangisi?
Kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gönderilir veya doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatılır. Süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye istenebilir. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse kira yılının sonunda tahliye davası açılabilir.
Belgelerinizle birlikte arayın; izlenebilecek yolları, süreleri ve riskleri birlikte değerlendirelim.
İlgili faaliyet alanları
Son güncelleme: · Genç Avukatlık ve Arabuluculuk
Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve içtihat değişebilir. Somut olayınız için bir avukata danışın.